Tout savoir sur les SCPI. Conseils & Astuces !

Oct 11, 2018
Tout savoir sur les SCPI. Conseils & Astuces !

Vous souhaitez faire un investissement dans l’immobilier ? Vous avez déjà pensé à une SCPI ? C’est l’un des moyens légaux incontournables pour garantir la sécurité et la rentabilité de votre investissement. Et puisque, pour tout investisseur, il est capital de savoir et comprendre là où on met son argent, il vous faut tout savoir sur ces sociétés. Si vous voulez faire un investissement pierre-papier rentable, cet article comblera vos attentes.

Des acteurs clés de l’immobilier

 

Une Société civile en placement immobilier est un organisme qui reçoit en un premier temps l’épargne publique. Elle l’investit ensuite dans l’immobilier locatif pour récolter des bénéfices qui sont reversés en général chaque trimestre aux associés de la SCPI.

Par an, et en une période définie par les actionnaires, une expertise des biens de la société est réalisée. Deux cas de figure se présentent alors :

  • contrôle positif : s’il y a augmentation des biens, le prix de la part est valorisé ;
  • contrôle négatif : la valeur des biens connaît une baisse, donc le prix de la part diminue.

Le principe de fonctionnement des sociétés civiles

 

D’entrée, reconnaissons qu’il existe une pléthore de société à placement immobilier. On les scinde en deux grandes catégories :

  • les sociétés civiles dont le domaine de compétence porte sur l’immobilier d’entreprise ;
  • les SCPI qui œuvrent dans l’immobilier résidentiel.

Toutefois, en dépit de cette diversité, le principe de fonctionnement est le même. La société de gestion collecte des fonds auprès des investisseurs puis procède à une sélection d’actifs correspondant aux statuts de la société civile. Ce mode opératoire donne la garantie aux investisseurs d’être à l’abri en cas de crise financière ou de spéculation. Hormis cette garantie, la société civile offre de nombreux avantages.

Les avantages des sociétés civiles

 

Quatre avantages caractérisent les SCPI.

La répartition des risques

Lorsque vous louez votre appartement, vous serez seul à supporter vos mensualités de crédit, lorsque le locataire ne paie plus le loyer. Une SCPI par contre dispose d’un vaste patrimoine constitué par les loyers perçus de plusieurs locataires. Conséquemment, même si l’un d’eux se désistait, vous ne le ressentiriez absolument pas.

Accessibilité à tous les budgets

La particularité de la société civile, c’est qu’elle est accessible à toutes les bourses, contrairement à l’investissement immobilier. Le minimum pour y souscrire varie entre 500 et 1 000 €. De plus, excepté certains acteurs, il n’y a pas de plafond de souscription défini.

Pas de charge administrative

Investir dans une SCPI, c’est s’épargner la lourdeur et la complexité administrative. Vous n’aurez pas de contraintes de trésorerie, puisque les loyers reversés sont nets. Seul impératif : lire les bulletins trimestriels et rapports annuels pour être au parfum de l’évolution de la société.

Une bonne rentabilité

Mettre un bien en location permet de toucher le jackpot, surtout s’il se trouve dans une région urbaine. Par exemple, la mise en location d’un studio de 15 min 2 s à Paris, acquis à 100 000 €, peut vous rapporter 6 000 € par an, à raison de 500 € le mois. Si, dans ce cas, vous optez pour une SCPI, vous bénéficiez d’une rentabilité de 5,5 %. En revanche, dans un investissement locatif, ce taux est de 6 % sans considérer les frais de travaux, de copropriété, de défaut de paiement de loyer, etc.

Les types de SCPI

 

Il existe plusieurs formes de sociétés civiles régies par des lois différentes. On a :

  • la société civile Pinel ;
  • la société civile Malraux/déficit foncier ;
  • la société civile Plus-value.

La première permet de profiter d’une réduction d’impôts de 18 % du montant souscrit, sur une période de 9 ans. Même si le bien immobilier détenu dans la SCPI n’est pas encore loué ou acheté, cette réduction devient valable à compter de l’année de souscription.

La société civile de type Malraux/déficit foncier permet quant à elle à l’investisseur de bénéficier directement d’une réduction d’impôts de 18 % sur le montant investi. Pour sa part, la société civile de type plus-value adopte le même style fiscal que dans le cadre des plus-values immobilières. L’investisseur bénéficie d’un abattement de 15,5 % et une réduction de 19 % du montant de la plus-value.

Comment déclarer ses revenus ?

 

Il existe deux types de régimes fiscaux quand on veut déclarer ses revenus de SCPI :

  • le régime micro-foncier ;
  • le régime réel.

Dans le cas du régime micro-foncier, la déclaration de revenus est faite à partir du relevé annuel fourni par la société civile. L’investisseur retire 70 % des loyers bruts annuels collectés auxquels il ajoute ses revenus micro-fonciers. Puis il indique le total dans la case 4BE de la déclaration fiscale de base ou fiche 2042.

Pour le régime réel, il faut d’abord que vos revenus fonciers dépassent la barre des 15 000 €. Toutefois, si ce n’est pas le cas, vous pouvez y souscrire, si vous acceptez d’exercer l’activité sur une période de 3 ans. Pour ce régime, la déclaration de revenus s’opère suivant l’équation suivante :

Revenus fonciers nets = Loyers bruts – Intérêts d’emprunt – Frais de gestion

On retient que la société civile est, grâce à son fonctionnement, un moyen d’assurer une bonne sauvegarde de ses intérêts financiers immobiliers. Elle existe sous plusieurs formes avec deux régimes : le régime micro-foncier et le régime réel.

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