Comment optimiser sa gestion locative ? Suivez nos astuces !

Oct 11, 2018
Comment optimiser sa gestion locative ? Suivez nos astuces !

L’optimisation d’une gestion locative peut constituer un casse-tête quand on ne possède pas les bonnes clés. Entre la recherche de locataire, les vacances locatives, la délivrance des quittances, les réparations diverses, les rénovations, la régulation des charges, et bien d’autres tâches locatives, il s’avère normal de rechercher la manière adéquate pour y parvenir. Que devez-vous alors faire pour maximiser vos revenus issus de la location ? Est-ce en optant pour une agence spécialisée en la matière ? Quelles dispositions fiscales devez-vous prendre ? Examinez dans cet article sept points pour atteindre ce but.

Optimiser sa gestion locative : réduire vos vacances locatives

 

Les pertes financières occasionnées par les vacances locatives sont importantes. Elles entament sérieusement vos revenus. Il conviendrait alors de les limiter au strict minimum. À cet effet, anticiper sur le départ de vos locataires.

Vous devez commencer par anticiper sur la fin des baux de vos locataires. Quelques mois avant leur expiration, optez pour un outil technologique qui pourra vous permettre de faire visiter votre appartement sans les déranger dès la notification du préavis.

C’est le premier pas pour optimiser votre gestion locative. Ce faisant, vous pourrez trouver plus rapidement un remplaçant, et donc réduire le nombre de jours d’inoccupation de vos biens et par ricochet les pertes associées.

Choisir une région à fort potentiel locatif

 

L’autre levier à activer afin de réduire les vacances locatives concerne l’acquisition du bien. En effet, lors de votre investissement immobilier, vous devez opérer un choix conséquent. C’est-à-dire opter pour une zone à forte demande locative.

Les quartiers de mauvaises réputations qui pourraient refroidir vos futurs locataires sont donc à éliminer. Car ils préfèrent souvent un lieu calme et sécurisé pour leur famille. Une zone où la quiétude règne. Misez donc sur les régions à fort potentiel !

 

 

Miser sur le long terme : les avantages des rénovations périodiques

 

Valoriser vos biens immobiliers : une autre manière d’optimiser votre gestion locative. Leur état joue un rôle important dans la location. Vieillot ? Aux normes ? Vous devez les rafraîchir par quelques rénovations périodiques.

Prenez alors le temps pour investir l’argent qu’il faut : c’est un moyen de susciter l’intérêt des locataires. Par ailleurs, un bien fréquemment rénové connaît moins de réparation : une façon donc de réduire les coûts liés à cette ligne et de considérer le long terme.

Fixer un loyer optimal

 

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte dans l’estimation du loyer : un montant faible vous ferait perdre des revenus. Un loyer exorbitant aussi, car il provoquerait de longues vacances locatives, ce qui n’est pas dans l’intérêt de votre souci d’optimisation de la gestion locative de vos biens. Les pertes financières seraient énormes. Il convient alors de trouver un compromis qui, à la fois, vous satisfait, mais intéresse aussi parfaitement les locataires.

Vous devrez alors étudier le marché pour trouver un prix défiant toute concurrence, mais aussi rentable. Ces deux facteurs doivent coexister dans vos décisions. Une certaine flexibilité doit primer : laissez fluctuer le loyer, c’est une façon de suivre le marché tout en limitant vos pertes.

Opter pour une agence de gestion locative

 

Entre la perception des loyers, la délivrance de quittances, les réparations récurrentes et toutes les charges liées au bail, il convient parfois de déléguer la gestion locative de ses biens à une agence spécialisée. Elle s’occupe de toutes tâches qui vous incombent, et par la même occasion vous aide à optimiser la gestion locative de vos appartements.

Les états des lieux avant et après la location, la recherche de locataire, le quittancement des loyers et le règlement des charges de copropriété font partie des prestations qu’elles vous proposent. Mais il faudra veiller à la tarification, car tous vos revenus ne doivent pas servir à vous offrir leurs services. Vu le coût d’une telle option, cela vaut-il vraiment la peine ?

Choisir l’option de la location meublée

 

Une autre façon de rentabiliser vos biens locatifs consiste à opter pour la location meublée. De 15 à 20 % plus rentable que la location d’appartement vide, elle offre un bail plus souple. En effet, la durée, qui est normalement de trois ans, revient à un an dans ce cas.

Par ailleurs, l’imposition sur ces types de loyers se révèle plus prenante, et est donc optimale pour votre gestion locative. En effet, la déclaration des recettes locatives suit le barème progressif du fisc et doit être considérée comme des bénéfices industriels et commerciaux (les fameux BIC). Ainsi, en tant que bailleur d’appartement meublé, vous devenez un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Avec des recettes locatives inférieures 32 900 €, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, avec lequel vous jouissez d’un abattement de 50 % sur les frais ! Mais au-delà, la déduction des frais et des charges se procède euro par euro. Ce qui nécessitera les services d’un comptable.

Adopter le régime d’imposition adéquat

 

La location d’un logement vide n’offre aucune réduction fiscale aux bailleurs. Ses revenus sont additionnés à ses recettes globales. Ce qui implique une tranche d’imposition supérieure. Il pourra toutefois réduire ces dernières en optant pour le régime fiscal de micro foncier. Mais ce choix d’imposition suppose que vos recettes n’excèdent pas les 15 000 €. Ce qui confirme l’efficacité de la location meublée dans l’optimisation de la gestion locative de vos biens.

Le cas contraire conduirait à une déduction euro par euro qui n’est rien d’autre que le régime fiscal réel. Il ne vous profiterait qu’en cas d’emprunt immobilier, puisque les intérêts sont déductibles.

Au total, la rentabilisation de vos actifs locatifs commence par le choix du bien, la réduction des vacances locatives et le choix d’un régime fiscal axé sur la location meublée.

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