Le plafonnement des loyers par la loi Alur : mythe ou réalité ?

Aug 13, 2018
Le plafonnement des loyers par la loi Alur : mythe ou réalité ?

 

Quatre ans… Quatre années que la loi Alur (loi Duflot 2) régit le monde de la location en France. Que de nouveautés dans ces 177 articles ! Que d’objectifs modernes retracés dans ce texte ! Mais entre les réformes envisagées et la situation actuelle se trouve un fossé considérable. Voici un bilan succinct de son application.

Il était une fois… une loi qui plafonna les loyers !

 

La protection des locataires et propriétaires érigée en priorité, la loi Duflot 2 a mis en place un encadrement des loyers. Ce système de plafonnement est géré par des observatoires des loyers installés dans les zones tendues. Suivant les dispositions de la loi Alur, les observatoires fixent les loyers de référence à partir d’un loyer médian, un loyer médian majoré de 20 % et un loyer médian minoré.

Si votre logement se trouve à Paris ou à Lille, votre loyer est déterminé suivant l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL). Certes, il peut excéder l’IRL, mais le loyer doit être majoré de 20 %. Dans certaines communes, il est défini uniquement suivant l’IRL. Dans ce cas, le plafond du loyer de référence n’est pas pris en compte. Dans d’autres villes, c’est le bailleur qui dicte sa loi : il fixe le montant du loyer !

Loi Alur : sur 28 villes, deux d’entre elles font exception

 

Dans sa formule originelle, la loi Duflot 2 prévoyait une application dans 28 grandes agglomérations du 1eraoût 2017 au 31 juillet 2018. Si, durant cette période, vous habitez Ajaccio, Annecy, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, Lyon, Lille, Paris, Montpellier, etc., votre location ne saurait déroger à cette loi. Au total, le système locatif de 412 communes devait prendre en compte les dispositions de ce texte.

Jusqu’alors, Paris et Lille demeuraient les seules villes dans lesquelles un arrêté préfectoral définissait les montants des loyers de référence. Mais la situation a évolué si bien que la loi Alur n’est plus appliquée dans ces villes. En effet, le 27 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a annulé son application. Un mois plus tard, le tribunal administratif de Paris lui emboîte le pas et annule les arrêtés préfectoraux portant sur l’encadrement des loyers sur le territoire parisien.

Quid de l’établissement de nouveaux de contrat de location ?

 

Depuis l’avènement de la loi Duflot 2, plus aucun propriétaire ne devrait pouvoir spéculer sur les prix du loyer. Il est fixé dans le contrat de location de logement et ne doit pas dépasser le loyer médian majoré. De plus, conformément à la loi Alur, si vous êtes un locataire, le propriétaire doit vous informer du prix du loyer et de celui de référence majoré.

Dans le cadre d’un renouvellement de bail

 

Pour renouveler un contrat de location, lorsque le bien se situe dans une commune soumise à la loi de location, le loyer peut coûter cher. En outre, le bailleur ou le locataire désireux de proposer une modification du loyer doit exprimer son souhait à son cocontractant six mois avant la fin du bail. S’il y a désaccord, les parties mettront fin à leur litige à l’amiable. En cas d’échec, elles rencontrent le juge tel que le suggère la loi Alur.

Parlant de juge, à Paris et à Lille, lorsque le locataire estimait qu’il y a une différence entre le loyer et celui de référence majoré, il pouvait ester en justice. Cependant, depuis la suppression des arrêtés préfectoraux dans ces villes, des questions se posent quant au devenir de cette disposition.

Mais que devient la Garantie universelle des loyers (GUL) ?

 

La loi prévoyait une GUL pour les locataires et bailleurs. Malencontreusement, sa création a échoué et elle a été remplacée par la garantie Visale qui concerne notamment les salariés précaires.

Ces données qui bloquent le registre des copropriétés

 

La conception de la loi Alur a contribué à la mise en place d’un registre national d’immatriculation des copropriétés. Toutefois, jusque-là, les données par copropriété n’étant pas accessibles, l’efficacité de cette mesure dans la loi demeure inconnue.

Loyer de référence minoré, loyer de référence majoré, GUL… la loi Alur modifie le visage de la location ! Entre réussite et annulation de certaines de ces dispositions, le plafonnement des loyers présente un bilan mitigé. Faut-il n’y voir qu’un mythe ?

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