Investissement locatif : faut-il investir dans l’ancien ou du neuf ?

Oct 11, 2018
Investissement locatif : faut-il investir dans l’ancien ou du neuf ?

C’est connu, les Français adorent l’investissement locatif. Mais pour rentabiliser vraiment son investissement, il y a des critères à respecter. Et pour cela, l’investissement doit se faire dans la bonne période et surtout être bien calculé. C’est à ces conditions que l’investisseur gagne le jackpot ! Et encore faut-il qu’il sache sur quel type de bien investir : neuf ou ancien. Quel choix effectuer ? Pinql s’est penché sur la question.

Faut-il investir dans l’immobilier neuf ?

 

Ce ne sont pas les raisons motivant l’investissement dans le neuf qui manquent. Les terreaux favorables à cette opération sont légion et ce type d’investissement est encadré par des dispositions légales. Comme exemple, si vous faites un investissement locatif dans le neuf, vous bénéficiez d’une défiscalisation, conformément à la loi Pinel.

Cette défiscalisation vous fait profiter d’importantes déductions d’impôt en ce qui concerne les matières imposables. Elles sont de :

  • 12 %, si la durée est de 6 ans ;
  • 18 %, si le temps convenu est de 9 ans ;
  • 21 %, si la durée est de 12 ans.

Par ailleurs, les investisseurs dans le neuf jouissent de la possibilité d’un financement par emprunt à des taux très bas. À coup sûr, cette possibilité aguiche les bailleurs.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

 

Comme le neuf, l’investissement locatif dans l’ancien est bénéfique. Entre autres, il assure 50 % d’avantages fiscaux, à condition que les revenus sur le bien n’excèdent pas annuellement 23 000 €.

Hormis cet avantage, comme avec la loi Pinel, dans l’immobilier ancien, vous bénéficiez d’une défiscalisation. Elle est définie par la loi Malraux dont l’application se prolonge jusqu’en 2019. En quoi consiste-t-elle ?

Tout simplement, elle permet de tirer avantage d’une réduction d’impôts comprise entre 22 et 30 %. Mais il y a une condition : le bien immobilier doit se trouver dans une cité historique. De plus, en cas de rénovation, les travaux sur cet investissement locatif doivent avoir une valeur de 400 000 €.

Investissement locatif : prix du mde l’ancien et du neuf

 

Les avantages fiscaux ne sont pas les seuls à guider dans le choix du type d’immobilier dans lequel investir. Il faut – et c’est très important – tenir compte du prix du m2. Selon que vous envisagiez d’investir dans le neuf ou l’ancien, assurez-vous de peser conséquemment.

La surface du bien immobilier, son emplacement et les prestations ont beau être les mêmes, l’immobilier neuf est toujours plus coûteux que l’ancien. Souvent, dans les métropoles où les investisseurs sont chaque jour partagés entre investissement locatif neuf et ancien, on observe une différence de 30 %. Par exemple, dans le 93e, un appartement de 70 m2, 4 pièces et parking, coûte :

  • 3 820 €/m2, s’il est neuf ;
  • 2 440 €/m2, s’il est ancien.

Par ailleurs, en ajoutant les frais d’achat, la différence de prix augmente avec une ascendance du neuf. Mais elle dépend surtout du type de transaction. Si l’échange est réalisé entre particuliers, la présence de la DTMO (Droits de mutation à titre onéreux) rend l’opération coûteuse. En revanche, entre particulier et promoteur, elle est quasi insignifiante.

Pour remarquer cet écart, considérons les frais d’achat dans notre exemple d’investissement locatif dans le 93e. Le coût total (prix + frais) de l’appartement est de :

  • 184 500 €, s’il est neuf ;
  • 272 800 €, s’il est ancien.

Ces données valent une différence de +47 % entre les deux types d’immobilier, sans tenir compte des aides de l’État.

Le PTZ pour l’immobilier neuf et ancien

 

D’entrée, cette aide ne prévaut que pour les ménages n’ayant pas été propriétaires depuis deux ans. Pour un bien, il est de :

  • 40 %, si l’immobilier est neuf et situé dans les zones A, A bis et B1 ;
  • 20 %, pour le bien neuf, objet de l’investissement locatif dans les zones B2 et C ;
  • 40 % pour l’ancien dans les zones B2 et C.

Notez que pour l’immobilier ancien, afin de bénéficier du PTZ, vous devez conduire des travaux dont le coût vaut 25 % du budget du projet. Et si vous souhaitez réaliser des ouvrages d’agrandissement, vous devrez payer une taxe d’aménagement. En considérant toutes ces conditions, à bien y réfléchir, le bien neuf semble être l’idéal.

L’immobilier neuf ou ancien du point de vue du rendement

 

Pour calculer le rendement locatif, on considère le coût d’achat, du crédit, les charges de copropriété et les assurances de l’investissement locatif. Prenons le cas d’un logement de 40 min 2 s à Bordeaux afin de découvrir le bien idéal.

Dans cette métropole, le loyer pour un 40 m2est de 536 €/mois et 477 €/mois, respectivement pour le neuf et l’ancien. En calculant le rendement locatif, on obtient :

  • 2,2 % pour l’immobilier neuf ;
  • 2,74 % pour le bien ancien.

Eu égard à ces pourcentages, le neuf est bien plus avantageux que l’ancien. Toutefois, un bien ancien peut présenter un meilleur rendement qu’un neuf s’il est :

  • en bon état ;
  • logé loin du centre-ville.

De tout ce qui précède, il ressort qu’investir dans l’immobilier ancien peut offrir bien des avantages dans certaines conditions. Il en est de même pour le neuf. À vous d’apprécier votre profil d’investisseur pour opérer le meilleur choix.

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