Investissement immobilier : le bon plan du logement social

Dec 15, 2017
Comment investir dans des logements sociaux

Comment investir dans des logements sociaux

Vous souhaitez faire un investissement immobilier locatif et vous hésitez entre plusieurs options ? Connaissez-vous les dispositifs fiscaux mis en place ces dernières années pour favoriser le développement des logements sociaux ?

En effet, un nouveau dispositif va favoriser les investisseurs qui choisissent de devenir partenaires des bailleurs sociaux. C’est notamment le cas pour la location à Marseille, ce qui a permis aux quartiers défavorisés de voir se développer plus facilement et être mieux occupés les logements sociaux.

L’Usufruit Locatif Social (ULS) offre en effet de nombreux avantages aux investisseurs patients.

Usufruit

PERL, la perle de l’investissement immobilier

En 2001, une société répondant au doux nom de PERL invente un dispositif très limité en parts de marché : une petite niche mais dont la croissance ne cessera pas durant les deux décennies suivantes. Une niche dans laquelle loger beaucoup de monde, donc.

L’intérêt du dispositif, est de favoriser la mixité sociale en zone tendue. Dans ce cadre précis, il permettra aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier important, à faible coût, et exonéré fiscalement.

Une nouvelle société exploitant l’URL se constitue en 2014, misant sur une croissance encore plus forte les prochaines années. Ce dispositif s’appuie sur la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Il devrait alors être accessible au plus grand nombre, et ce d’autant qu’il peut être inclus dans une assurance-vie. De quoi satisfaire tous les acteurs du marché. Comme les compagnies d’assurance, qui en même temps peuvent proposer des offres d’assurance prêt immobilier.

Le hic : le ticket d’entrée est élevé : 12% prélevés lors de la souscription ! Mais les frais annuels sont ensuite quasi nuls. Ainsi, à partir de 6 ou 7 ans, l’investissement immobilier devient tout à fait rentable, et ne cessera plus de rapporter…

Fonctionnement de l’ULS

Loi Alur

Le principe repose sur la décomposition du droit de propriété d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

L’acheteur qui se lance dans cet investissement immobilier n’achète donc que la nue-propriété d’un bien, avec une décote de 30 à 40% et laisse l’acquisition de l’usufruit à un bailleur social pour quinze ou vingt ans. Les bailleurs sociaux sont ravis, car ils n’ont pas besoin d’immobiliser des sommes aussi considérables qu’avant pour mettre des logements neufs à disposition des familles défavorisées. Ils se concentrent sur leur métier : gérer un parc de logement social. C’est-à-dire sélectionner les occupants et récolter les loyers.

Les investisseurs, ici, se passeront de rendement sous la forme d’un loyer. A dieu ne plaise : justement, ils esquivent ainsi le risque de loyers impayés par des familles en difficulté (rôle laissé aux bailleurs sociaux dont c’est justement le métier, et qui sont rompus aux questions judicaires ou aux aides sociales). Mais cet investissement immobilier mise sur le long terme et sur la hausse du bien sur plusieurs années : car à l’issue du contrat, ils récupèrent la pleine propriété du bien. Bien qui sera livré en bon état, selon l’engagement du bailleur social.

10 000 nouveaux logements par an

Grâce à cette astuce, on estime jusqu’à 10.000 le nombre de nouveaux logements sociaux qui vont pouvoir être disponible en zone dite tendue (Ile de France, Côte d’Azur). Les villes qui ne respectaient pas la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (25% du parc locatif doit être du logement social) ont en effet tout intérêt à voir se développer ce dispositif d’usufruit locatif social. En effet, les biens possédés en seul usufruit par les bailleurs sociaux entreront dans le décompte le temps du démembrement.

De quoi susciter de nouvelles vocations chez les détenteurs de patrimoine qui hésitaient encore pour un investissement immobilier.

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