Enchère immobilière : les ficelles de l’achat à l’encan

Oct 2, 2017
Investir dans l’immobilier : Avez-vous pensé aux enchères immobilières ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Une excellente source d’opportunités rarement utilisée par les particuliers, c’est la vente immobilière aux enchères publiques. Forcées ou volontaires, celle-ci se déroulent le plus souvent au Tribunal de Grande Instance, sont ouvertes au public et par adjudication du bien au meilleur enchérisseur. Pour connaître le calendrier des prochaines ventes aux enchères, il vous suffit de consulter régulièrement un site spécialisé.

Le cadre des enchères

Les ventes font l’objet d’une publication officielle détaillée 40 jours avant la date de l’enchère. Les intéressés mandatent alors un avocat pour garantir leur identité et leur solvabilité. A cet effet, un chèque de banque de 3000 € minimum et de 10% du montant de la mise à prix doit être déposé avant l’adjudication.

 

Le déroulement d’une séance d’adjudication

Dans une enchère immobilière, tout se passe très vite ! Sous le contrôle du Juge de l’Exécution, le président débute la vente et l’huissier déclenche son chronomètre : les avocats ont une minute et demi top chrono pour enchérir, et ce à chaque nouvelle offre d’enchère. En principe le bien est attribué au dernier enchérisseur.

Mais il reste toujours une durée légale de 10 jours durant laquelle un surenchérisseur peut se déclarer auprès du Greffe des Criées du TGI, à un montant 10% supérieur. Une telle surenchère déclenche une nouvelle vente ultérieure.

Combien ça coûte

En moyenne les biens sont mis aux enchères à 40% du prix du marché et se vendent à un prix entre 50% et 60% du prix du marché. A cette somme, il faut ajouter les dépenses liées à l’enchère immobilière, soit des frais d’environ 20% du montant d’adjudication. Cela comprend les frais de poursuite, les émoluments de vente, les droits d’enregistrement et les frais d’avocat. Cela reste très avantageux !

Alors pourquoi les enchères immobilières sont-elles si peu courues par les particuliers ? Parce qu’il y a un ticket d’entrée : participer à l’enchère immobilière requiert une dépense de plusieurs centaines d’euros, qu’on l’emporte ou non. Au prix d’une enchère, il convient donc d’ajouter également les frais minimum de participation à chaque vente aux enchères que l’on n’aura pas emportée !

 

Le CCV : Cahier des Conditions de Vente

Il comprend le cadastre, les caractéristiques du bien, les frais d’huissier, les frais de publication au journal officiel, les renseignements d’urbanisme et hypothécaires, les diagnostics techniques, les conditions de surenchère. Il est normalement rédigé par l’avocat poursuivant (celui qui a demandé l’adjudication ou la vente forcée), le procès-verbal par huissier de description des lieux, photos à la clé. C’est la première source d’information sur le bien à acquérir : mieux vaut l’étudier avec soin.

Avant d’enchérir : visiter les lieux

Il convient avant d’enchérir de visiter le bien pour évaluer les travaux. On n’achète pas sur papier. Participer à une vente aux enchères demande du temps, comme pour tout achat immobilier. Il serait imprudent de jouer à l’enchérisseur sans avoir vu le bien, sur la seule connaissance du dossier, de l’adresse et des photos !

Les visites du bien sont organisées par l’avocat poursuivant, et conduites par un huissier. Souvent, une unique visite est proposée, huit jours avant la vente. Elle est indiquée sur la publicité de l’enchère. Parfois, les visiteurs seront filtrés par l’huissier pour passer un à un. La visite sera rapide, et vous devrez en un coup d’œil évaluer les travaux et par suite comment vous positionner sur l’enchère immobilière !

Choisir le bon avocat

Pour vous lancer dans une enchère immobilière, le plus sûr est encore de vous dénicher un bon avocat spécialisé. Il ne pourra être porteur que d’un unique mandat. Le site du Conseil national des barreaux vous fournira toutes les informations.

Pour pouvoir vous représenter, l’avocat vous demandera deux chèques de banque : l’un pour la garantie (10% de la mise à prix), l’autre correspondant aux frais préalables à l’ordre de la Carpa (Caisse des règlements pécuniaires des avocats). A l’arrivée, si l’enchère n’est pas emportée, les honoraires s’élèveront à 200€ environ (honoraires libres).

En résumé

  • Pour vous lancer dans une enchère immobilière, vous devez :
  • Définir votre budget
  • Consulter le calendrier des enchères dans la région ciblée
  • Repérer le ou les biens qui vous intéressent
  • Consulter les documents officiels du bien visé (CCV, cahier des charges)
  • Visiter le bien concerné et évaluer sa valeur réelle
  • Choisir un bon avocat spécialisé et le mandater
  • Vous rendre au TGI pour observer votre avocat enchérir pour vous !
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