Quels sont les pièges à éviter en gestion locative ?

Feb 7, 2019
La gestion locative : quels sont les pièges à éviter ?

La gestion locative est un investissement très rentable lorsqu’elle est faite dans les règles de l’art. Cependant, faute de préparation et de professionnalisme, il arrive qu’elle devienne bien vite un cauchemar pour certains investisseurs. Pour cette raison, il vous faut en connaître les rouages et les erreurs à éviter.

Gestion immobilière : quelques principes de base

 

Le bailleur qui souhaite rentabiliser son bien doit mettre en place une véritable politique locative et éviter de se lancer sur un coup de tête. Cette politique débutera par la définition du type de location envisagé. Il s’agira de savoir, pour réussir cette gestion locative, s’il faut opter pour une location nue ou une location meublée. Cela implique évidemment de connaître les besoins locatifs du milieu en fonction de sa situation géographique.

À proximité d’une université par exemple, l’option de la location meublée peut être plus avantageuse. Par contre, si l’intention est de louer sur une longue période, mieux vaut opter pour la location vide. Par ailleurs, chacune de ces options va avec son régime fiscal. Si la location nue relève des revenus fonciers classiques, la location meublée en revanche sera imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

La gestion locative, dans ce dernier cas, profitera alors du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) plus bénéfique.

Tenir compte des diagnostics

 

Les diagnostics ne sont pas à négliger. En la matière, on peut en recenser quatre (4) :

  • le Diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne le client sur la consommation en énergie électrique de l’appartement. Il est établi sur dix (10) ans du moins énergivore (A) au plus énergivore (G) ;
  • l’état des risques naturels et technologiques fait également partie des diagnostics. À ce niveau, la préfecture est indiquée pour obtenir les informations nécessaires avec le formulaire, tout cela pour une meilleure gestion locative ;
  • le diagnostic « Gaz et Électricité » est le tout nouveau-né de la famille et concerne tout bail signé à partir du 1erjuillet 2017. Le logement doit être néanmoins loué en résidence principale avec un permis de construire délivré avant le 1er janvier 1975 ;
  • le Constat des risques d’exposition au plomb (Crep). Il est valable pendant six ans, si l’on détecte du plomb dans les peintures ou revêtements d’un immeuble construit avant le 1erjanvier 1949. Dans le cas contraire, sa validité est illimitée.

Faut-il choisir la gestion dédiée ou l’autogestion ?

 

La gestion locative est une affaire de temps et de moyens. Lorsque vous manquez de disponibilité pour gérer votre immobilier, le recours à un prestataire est indiqué. En tant que professionnel, ce dernier se charge de donner de la visibilité à votre offre. De la publication des annonces jusqu’à la mise à jour des quittances de loyer en passant par l’état des lieux, il vous décharge et vous soulage. Toutefois, vous devez faire attention et bien vous renseigner sur votre mandataire.

En effet, il arrive que certains surfacturent les loyers et vous faire courir le risque des vacances locatives régulières dans cette gestion locative. En outre, il n’est plus à rappeler que ces prestations ne sont pas gratuites. Elles sont payantes et peuvent s’avérer budgétivores en portant un sacré coup à votre rentabilité. Dès lors, l’idéal serait de recourir à l’autogestion. Si cela demande un peu plus de votre disponibilité, et la nécessité d’avoir certaines connaissances réglementaires, il n’en demeure pas moins économique pour vous.

L’autogestion : les astuces pour la réussir

 

De toute évidence, choisir l’autogestion comporte aussi ses contraintes. Il peut s’avérer assez chronophage et épuisant à la fin. Pire, si vous ne disposez pas de quelques connaissances basiques en gestion locative, vous serez tenté de recourir encore à des professionnels. Attention ! C’est le piège à éviter. Sinon, vous risquez de vous retrouver dans le même panneau de la gestion dédiée. Pour vous en sortir, il vous faudra simplement vous tourner vers le digital.

En effet, des applications mobiles très pratiques et ergonomiques existent désormais pour vous aider. Il vous suffira d’avoir un smartphone. Alors qu’il fallait faire des annonces coûteuses, gérer des fils de clients, rédiger des annonces et des contrats, tout cela vous est gratuitement offert. Il s’agit des applications spécialisées dans la mise en relation proprio-locataire pour votre gestion locative, à l’instar des outils digitaux de rencontre comme Tinder.

Pour répondre à ces caractéristiques, l’application mobile Pinql semble la mieux indiquée.

D’ailleurs, la démarche demeure la même : « swip » et « shake ». Mieux, en plus de proposer des modèles de contrats et de disposer d’un espace de rédaction en ligne, cette application permet de gérer l’après-location. D’abord, elle vous fournit toutes les informations nécessaires à la crédibilité du locataire. Ensuite, une fois l’affaire conclue, elle se charge de la mise à jour des quittances de loyer et des relances relatives aux mensualités.

En somme, la gestion immobilière peut être rentable si vous connaissez les étapes à suivre et les erreurs à ne pas commettre. De plus, avec le digital aujourd’hui, vous avez toutes les chances de réussir l’autogestion de vos biens.

 

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