Le mode d'emploi de la gestion locative immobilière

Feb 8, 2019
Gestion locative : mode d’emploi

La gestion locative, bien qu’elle soit un investissement très porteur, peut vite devenir un casse-tête si l’on n’intègre pas le mode de gestion. En tant que propriétaire, vous devez sécuriser votre investissement en vous conformant aux usages et aux bonnes pratiques en la matière. Quels sont alors ces éléments qui ne doivent pas quitter votre viseur ? Focus.

Définir sa politique locative

 

Une bonne gestion immobilière ne s’improvise pas. Pour ce faire, le bailleur doit élaborer une certaine politique, prendre connaissance des règles, de la législation et des pratiques existantes en la matière. Pour commencer, deux facteurs sont déterminants dans cette gestion locative et peuvent être mis en évidence par les deux questions suivantes : quelle sera ma plus-value si je dois revendre mon bien ?

Comment gérer ma location pour recevoir régulièrement mes loyers, éviter les vacances locatives, les conflits avec mes locataires et maintenir mon bien en bon état ?

Ces facteurs seront le sous-bassement de la politique. Celle-ci débutera par le type de location à mettre en place. En l’espèce, vous aurez le choix entre la location vide ou nue et la location meublée. Ce choix se fera en fonction des besoins du marché locatif local et des exigences géographiques. Dans cette gestion locative, notons que chaque option inclut un régime fiscal spécifique accompagné de ses avantages.

Il s’agit soit du régime des revenus fonciers classiques ou celui des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Les exigences liées au bien

 

Il est nécessaire pour le bailleur de veiller au bon état de son bien si tant est qu’il souhaite rentabiliser son investissement. Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie est un élément déterminant qui influence beaucoup la décision du locataire. Une couche de peinture ainsi que la vérification d’éventuels petits travaux sont recommandés en matière de gestion locative avant que ceux-ci ne deviennent trop importants.

L’autre pan non moins important est l’obligation d’établir des diagnostics. En la matière, quatre diagnostics s’imposent :

  • De performance énergétique (DPE). Établi sur 10 ans, iI informe le candidat à la location sur ce que consomme l’appartement en termes d’énergie ;
  • Sur l’état des risques naturels et technologiques dont le formulaire et les informations sont disponibles à la préfecture ;
  • « Gaz et Électricité ». Dans la gestion locative, il concerne tout bail signé à partir du 1erjuillet 2017. Le logement doit être néanmoins loué en résidence principale avec un permis de construire délivré avant le 1er janvier 1975 ;
  • Relatif au Constat des risques d’exposition au plomb (Crep). Si l’on détecte du plomb dans les peintures ou revêtements d’un appartement, il est valable six ans. Dans le cas contraire, sa validité est illimitée.

Les bonnes pratiques administratives et juridiques

 

Un contrat locatif est un acte juridique dont l’élaboration doit être faite avec soin et minutie. Il est vecteur de la relation entre propriétaire et locataire dans la gestion locative. Pour ce faire, le bail doit être rédigé avec précision et concision et ne doit surtout pas comporter de clauses abusives. Cela épargnera d’éventuels contentieux avec le locataire. Par ailleurs, il ne faudra pas omettre la question des garanties. En effet, il existe désormais un acte de cautionnement solidaire qui vous est avantageux.

Celui-ci vous permet d’obtenir d’éventuelles sommes. Lorsque vous êtes victime de loyers impayés ou de travaux réalisés mais non couverts par le dépôt de garantie. Aussi vous permet-il de vous appuyer sur le garant. Pour évoquer certaines questions avec le locataire ou exiger de lui dans cette gestion locative, le respect de ses engagements. À ces éléments s’ajoute la fixation du loyer. Elle doit tenir compte de la localisation du bien, la surface habitable et la qualité du bien proposé.

Le choix du locataire

 

Le locataire est le consommateur final du bien proposé. Il est dès lors, pour le bailleur, un partenaire important qu’il ne faudra pas choisir au pif. Il est celui qui aide le mieux le bailleur dans la gestion de son bien par l’utilisation qu’il en fait et le genre de relation établie avec ce dernier. Par conséquent, il faudra veiller à un choix judicieux pour une gestion locative réussie. Pour y parvenir, il est recommandé de réunir les éléments nécessaires à l’identification et à la solvabilité du client en faisant une copie :

  • de la carte d’identité ou du passeport ;
  • des trois dernières fiches de paie ou les deux derniers bilans s’il s’agit d’un particulier ;
  • du contrat de travail ou une attestation de l’employeur ;
  • des trois dernières quittances de loyer ;
  • du paiement de la taxe foncière si le client est propriétaire ou une attestation d’hébergement.

En définitive, réussir sa gestion locative et rentabiliser son investissement est le résultat de la mise en œuvre du mode opératoire qui encadre cette gestion.

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