La gestion locative : un casse-tête pour les propriétaires

Jul 24, 2018
La gestion locative : un casse-tête pour les propriétaires

Même si, bien orchestrée, elle génère des revenus intéressants, la gestion locative est loin d’être un fleuve tranquille pour les propriétaires. Et ça, on ne le voit pas souvent. Pourtant, les écueils sont énormes quand l’on ne connaît pas encore Pinql. En voici quelques-uns.

Les propriétaires, des athlètes dans une course contre la montre

 

Avez-vous remarqué la dextérité des athlètes dans une course contre la montre ? Elle est pratiquement la même pour un propriétaire… sauf qu’il fournit moins d’efforts physiques. Entre sa vie professionnelle et familiale et ses charges de bailleur, il a peu de temps. En effet, la gestion de ses biens implique des tâches, les unes simples et les autres complexes.

Dans le cadre de la gestion locative, il doit rédiger mensuellement les quittances des loyers et les décaisser à temps. Produire des déclarations fiscales. Commanditer des travaux de rénovation : trouver des entreprises, négocier les prix, suivre les travaux, etc. De plus, le réflexe du locataire étant de l’appeler au moindre problème, il doit être disponible à toute heure. Cela peut être éprouvant surtout si son domicile est loin du bien à gérer.

Être au parfum des dernières législations dans le secteur immobilier

 

Le droit étant une science dynamique, le propriétaire doit actualiser sa connaissance de la législation en matière de location. Elle compte dans sa gestion locative. Or, les textes en matière de location sont abondants. L’ignorance d’un d’entre eux entraîne à des sanctions : remboursement du locataire, baisse du loyer, résiliation du bail, etc. Et comme on le dit, nul n’est censé l’ignorer.

La recherche du bon locataire

Pour atteindre les clients à la location, plusieurs moyens sont possibles : le bouche-à-oreille, les annonces immobilières sur Internet et le recours aux professionnels. Avec les annonces sur le web, le propriétaire recevra des appels… mais aucun ne sera qualifié. S’il loue en direct, les visites se succéderont, mais seront vaines. Et s’il passe par les agences immobilières pour sa gestion locative, elles le dépouilleront avec leurs honoraires pharaoniques !

C’est vrai : trouver un locataire sérieux est le rêve de tout bailleur. Mais il est rare de tomber sur le bon du premier coup. S’il n’est pas un débiteur (insolvable), il consacre son temps à la détérioration du logement. Pour éviter ce type de locataire, il faut ouvrir l’œil, et le bon. Ce n’est pas toujours facile.

La paperasse administrative et les obligations

 

Établir un contrat de location est loin d’être une partie de baby-foot. Le propriétaire doit insérer les mentions obligatoires : date et durée du bail, montant du loyer comptant pour la gestion locative, modalités de paiement et règles de révision du contrat. S’il est un novice, cela peut être un chemin de croix.

Il doit faire un état des lieux en respectant les dispositions légales, notamment celle sur le caractère contradictoire. En cas de manquement à cette obligation, ses chances de voir une action en justice fleurir sont infimes. Par exemple, un tribunal a rejeté la demande de remboursement d’un propriétaire. Ce dernier avait effectué des travaux de remise en état d’un logement en se basant sur un état des lieux conçu en l’absence des locataires.

L’entretien du logement, une phase de la gestion locative

 

Les grosses réparations doivent être faites par le propriétaire : il assure le bon état du logement en exécutant des travaux de rénovation. À ce titre, il peut être épaulé dans les dépenses par le locataire. Cependant, la liste réglementaire des travaux n’étant pas exhaustive dans la loi, les cas de conflit entre locataire et propriétaire sont légion.

Résilier le contrat de location dans les règles de l’art

 

D’après la législation, le propriétaire qui souhaite résilier un contrat de location doit le faire pour des raisons pertinentes. Et encore doit-il le faire dans les règles de l’art de la gestion locative, notamment en respectant le délai de préavis de 6 mois. Mieux, il est tenu de le notifier aux conjoints séparément lorsque le locataire est marié. En outre, le propriétaire doit vérifier que le locataire n’a ni taxe d’habitation ni arrêté de charge. Le fisc pourrait les lui réclamer à la place du locataire.

Les difficultés qui font de la gestion locative un casse-tête chinois pour les propriétaires sont nombreuses. De la signature du contrat de location à sa résiliation en passant par la recherche même du locataire, les obligations légales foisonnent. Et il faut s’y soumettre…

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