Location de saison : Entre rentabilité, fiscalité et illusion

Mar 14, 2019
La fiscalité et la rentabilité de la location saisonnière : la grande illusion

La location saisonnière est une perspective qui intéresse plusieurs bailleurs. Vous êtes aussi tenté par cette forme de location ? Peut-être êtes-vous séduit par les avantages qui en découlent. Pourtant, cette location présente bien des inconvénients, surtout au niveau de la fiscalité. Malheureusement, on ne s’en rend pas toujours compte. Dans cet article, on élucide le mystère !

Comprendre la location saisonnière

 

Le mode de fonctionnement de cette forme de location est clairement défini par la loi. Conformément à la loi Hoguet, la location saisonnière est « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. » Comme les locations classiques, elle met aux prises le locataire et le bailleur.

En outre, elle nécessite la rédaction d’un contrat de bail (Article L.324-2 Code du tourisme). Cela dit, notez que les parties sont exemptées de l’état des lieux. Un simple descriptif des lieux suffit. Avec cette simplicité, la location touristique semble avantageuse. Toutefois, fiscalement, ce n’est pas forcément le cas.

Le régime forfaitaire

 

Encore appelé « micro bic », le régime forfaitaire s’applique ipso facto lorsque les recettes de la location saisonnière sont en dessous de 70 000 €/an. Et lorsqu’elles ne doivent pas excéder les 170 000 €, vous vous trouvez dans un cas de location de type classé. L’abattement appliqué est de 71 %. En revanche, en mode simple, il est de 50 %, ce qui représente une fiscalité plus ou moins lourde pour vous (bailleur). Prenons un exemple pour illustrer.

Admettons que vous ayez un revenu locatif de 10 000 €/an, et votre tranche marginale est à hauteur de 30 %. Si vous optez pour le régime forfaitaire, votre revenu imposable (RI) est :

RI = (10 000 x 50)/100  

RI = 5 000 €

Avec cette location saisonnière, vos impôts s’élèvent à

Impôt = (Cotisations sociales + TMI) x RI

Impôt = (15,5 + 30) x 5.000

Impôt = 2 275 €

2 275 € d’impôt, c’est considérable, n’est-ce pas ? On se rend compte que cette location n’est pas forcément bénéfique comme on le croit. Beaucoup considèrent d’ailleurs que ce n’est qu’une illusion ! Maintenant, admettons que vous optiez pour le second régime possible.

Le régime réel

 

Alors que le régime forfaitaire s’applique pour un revenu locatif inférieur à 70 000 €/an, le réel intervient lorsque ce seuil est atteint. Autrement dit, lorsqu’en location saisonnière, vos loyers et charges perçus dépassent 70 000 €/an. Même s’il semble avantageux, ce régime présente aussi des inconvénients. Reprenons notre exemple ci-dessus et calculons la fiscalité.

Admettons que le bien immobilier en location est porté à une valeur de 100 000 €. Lorsqu’on calcule son amortissement sur 18 ans, on a :

A = 100 000/18

A = 5 555 €/an

Si le bien est acquis grâce à un prêt immobilier avec des intérêts portés à 200 €/mois (2 400 €/an), suivant la formule utilisée plus haut, votre impôt est :

Impôt = (15,5+ 30) x 2.000

Impôt = 910 €.

Si au cours de l’année, les dépenses engagées sur l’immeuble en location saisonnière s’élèvent à 900 €, vous vous retrouvez pratiquement sans revenus locatifs. Pas très intéressant !

Les autres prélèvements

 

Qu’importe le type de régime choisi pour votre location, vous devez prévoir les autres prélèvements. Ces prélèvements et taxes obligatoires sont déduits de l’imposition de la location. Ce sont :

  • CSG : 9,9 % ;
  • prélèvement social : 4,5 % ;
  • prélèvement de solidarité : 2 % ;
  • contribution additionnelle : 0,3 %.

Par ailleurs, les frais de gestion de la location saisonnière peuvent être considérables. Frais de réparation, d’entretien, de nettoyage, de pressing, etc. L’ensemble peut avoisiner les 20 à 25 %, contre 10 % seulement en location meublée et 5 en location nue.

Les contraintes administratives

 

Hormis la fiscalité qui peut être lourde, les charges administratives peuvent aussi l’être tant pour le bailleur que pour le locataire. Le locataire peut devoir obtenir une autorisation de changement d’usage, lorsqu’il intègre une location de type saisonnière. Cela nécessite qu’il fasse une déclaration auprès de la mairie, ce qui implique des formalités.

Pour ce qui est du propriétaire du logement mis en location saisonnière, il doit observer des règles de compensation. C’est le cas dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lyon (l’hypercentre). Ces règles alourdissent les frais de dépense qui incombent au bailleur. Or, la rentabilité financière de son logement en location peut ne pas être conséquente.

Des sanctions et des amendes

 

Le domaine de la location touristique est régi par de nombreuses règles. Par exemple, la location ne doit pas dépasser 120 jours. Aussi, il ne faut pas oublier de transmettre le décompte des nuits, ou encore la télédéclaration de la location à la mairie, etc.

Détail important, toutes ces règles sont assorties de sanctions et d’amendes. Celles-ci peuvent aller jusqu’à 50 000 €. Qui plus est, une astreinte peut aussi intervenir. Comme exemple, si vous oubliez de faire la déclaration pour le changement d’usage du local, elle peut être de 1 000 €/jour.

En somme, la location touristique peut sembler bénéfique, mais réfléchissez-y avant de vous lancer. Fiscalement et administrativement, ce n’est pas toujours une tasse de café à boire !

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