Comment faire partir un locataire qui ne paie plus son loyer

Mar 14, 2019
Comment expulser un locataire qui ne paie plus ses loyers ?

Expulser son locataire est une possibilité offerte aux bailleurs. Ce mode opératoire intervient lorsque le locataire ne paie plus ses loyers. Mais attention, ce n’est pas parce qu’il a des impayés que vous pouvez expulser votre locataire sans autre forme de procès. Au contraire, la procédure a l’allure d’un procès ! Découvrez toutes les modalités assorties de quelques conseils.

L’avant-expulsion

 

L’expulsion du locataire est le dernier recours. En fait, elle n’intervient qu’après plusieurs démarches. Lorsque vous constatez des impayés chez le locataire, la loi vous oblige à le rencontrer. Cela peut éviter d’expulser le locataire. Lors de la rencontre, une solution de sortie de crise peut être trouvée. Par exemple, vous pouvez accorder un délai de paiement.

En cas d’échec, référez-vous au bail. Contient-il une clause résolutoire ? Elle prendra effet. Mais avant, vous devez envoyer un commandement de payer au locataire. Il est délivré par un huissier. En cas d’absence de la clause, une mise en demeure fera l’affaire. Et si le locataire ne paie toujours pas ? Enclenchement de la procédure d’expulsion.

La procédure d’expulsion

 

C’est devant le Tribunal d’Instance que se déroule la procédure. Elle est complexe et (très) longue. Pour expulser votre locataire, armez votre cœur de patience ! Il faut d’abord déterminer la date d’audience. Le problème ? Elle peut faire l’objet de plusieurs reports.

Mais une fois l’audience effectuée, le juge rendra son ordonnance… dans un ou deux mois. Là encore, il peut accorder un délai au locataire. Un délai de paiement qui peut aller jusqu’à 3 ans ! Ce n’est qu’en cas de non-respect que la clause résolutoire du contrat prend effet.

Intervention de l’huissier pour expulser le locataire

 

Après obtention de l’ordonnance du juge, vous en ferez la notification au locataire. Cela se fait via un huissier. À son tour, l’huissier, avant d’expulser le locataire, lui adresse un commandement de libérer les lieux. Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois pour se reloger.

Note : En aucun cas, vous ne devez entrer dans le logement avant l’intervention de l’huissier. Par ailleurs, vous ne devez pas toucher aux meubles, encore moins changer les serrures. Toutes ces opérations vous exposent à des poursuites judiciaires pour violation de domicile.

Le principe de la trêve hivernale

 

Connaissez-vous la trêve hivernale ? C’est une mesure légale qui protège le locataire. Elle vous empêche d’expulser votre locataire durant l’hiver, et ce, quel que soit son niveau d’impayé. Concrètement, pendant 5 mois (du 1er novembre au 31 mars), vous ne devez mettre aucun de vos locataires à la porte !

Cela dit, le principe de la trêve hivernale admet une exception. Vous êtes autorisé à sortir le locataire en période hivernale si un relogement est prévu. Et encore, le relogement doit-il correspondre aux besoins familiaux du locataire : nombre de pièces correspondant au nombre d’occupants.

Comment éviter la longue procédure d’expulsion ?

 

Étant donné la complexité de la procédure pour expulser un locataire, il est préférable de l’éviter ; d’autant plus qu’elle peut impliquer un budget plus ou moins important (une centaine d’euros pour les services de l’huissier). Pour cette raison, il convient de prendre ces dispositions en amont. Quand les prendre ? Dès la signature du contrat de location.

N’hésitez pas à insérer une clause résolutoire dans le contrat. Elle vous fait gagner du temps lorsque votre locataire ne paiera pas son loyer. Une autre initiative — avant la signature du contrat — consiste à se renseigner sur l’emploi du locataire. Et si vous le jugez utile, pourquoi ne pas vous renseigner sur l’employeur ?

Enfin, de toutes ces techniques, pour éviter d’expulser son locataire, la plus pratique est d’agir rapidement. Ne laissez pas le mal perdurer ! 2 semaines d’impayés ? C’est peut-être exceptionnel, mais qu’importe ! Ayez-en le cœur net en discutant avec le locataire.

Les autres raisons de sortir son locataire

 

Le non-paiement des loyers est une raison suffisante pour le bailleur de mettre son locataire à la porte. Mais elle n’est pas la seule. D’autres sont légalement reconnues et validées auprès des juridictions. Bien sûr, les modalités d’expulsion sont les mêmes que pour non-paiement.

Première raison, la sous-location du logement sans l’aval du propriétaire. Autrement dit, vous êtes habilité à expulser votre locataire si, à son tour, il loue le logement à un tiers. Deuxième motif, l’absence d’assurance-habitation du locataire. Si son assurance-habitation expire, et qu’il ne le renouvelle pas, vous pouvez faire sortir votre locataire du logement.

Autre motif, la réalisation des travaux dans le local. Cela va de soi, même loué, le logement demeure vôtre. Le locataire n’a donc pas le droit d’y réaliser des travaux, quels qu’ils soient, sans votre autorisation. S’il le fait, vous pouvez l’expulser. Enfin, si le locataire perturbe la tranquillité de la maison, il est bon pour être renvoyé.

Sortir un locataire de votre logement implique du temps et le respect d’une procédure légalement encadrée. Et elle est à respecter.

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