Comment estimer les charges locatives de son bien ?

Apr 25, 2019
Comment estimer les charges locatives de son bien ?

Les charges locatives d’un bien sont généralement à la source de nombreux litiges entre propriétaire et locataire. C’est donc un aspect que vous ne devez pas négliger lorsque vous envisagez de mettre votre bien en location. Qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, on vous explique comment bien faire vos provisions.

Ce qu’il vous faut savoir pour réussir votre estimation

 

Ces charges sont, en effet, liées aux frais d’entretien du logement et/ou des équipements. Lorsqu’il s’agit d’une copropriété, les parties communes intérieures et extérieures sont également prises en compte. C’est par exemple le cas d’un immeuble avec le jardinage, l’ascenseur, l’entretien des chaudières, le gardiennage, etc.

En dehors de ces aspects, l’on doit ensuite ajouter les taxes des services avec la redevance d’assainissement, de balayage ou encore d’enlèvement des ordures ménagères.

Que dit la loi ?

 

En tant que propriétaire, vous n’avez pas plus de trois ans pour réclamer la différence au locataire, si vous n’avez pas procédé à l’apurement des charges locatives de votre bien annuellement. C’est d’ailleurs ce que l’on peut retenir de la loi Alur de 2014.

Établissez donc clairement le détail des frais de l’année écoulée et mettez-le à la disposition du locataire pendant six mois. N’oubliez pas d’y ajouter une facture comme preuve.

Lorsque le départ du résidant doit se faire avant la fin de l’exercice comptable ou de l’assemblée générale annuelle de copropriété, vous avez la possibilité de conserver une provision de 20 % sur le montant du dépôt de garantie. En cas de surplus, vous devez reverser la différence au locataire dès la clôture des comptes.

Comment calculer alors les charges locatives d’un bien ?

 

La somme de la provision s’estime par rapport à l’année écoulée sur les paramètres sur lesquels on vient de mettre l’accent. En effet, vous devez effectuer une régularisation chaque année auprès de votre locataire. Lorsque le montant total des charges que vous avez perçues est trop élevé, vous devez rembourser la différence ou la déduire du prochain loyer.

S’il arrivait que vous ayez perçu des charges locatives de votre bien durant une année et que ces derniers ne couvrent pas la totalité des frais, vous êtes en droit de réclamer la somme manquante.

Avant de valider une régularisation annuelle, comparez les provisions avancées par votre locataire avec ses dépenses effectives dans la même période.

De toutes les manières, retenez que vous trouverez la marche à suivre pour réussir cette tâche en vous référant à la liste en annexe du décret du 26 août 1987. Notez qu’il vous faudra accompagner ce document des factures ou du contrat afin de justifier le montant mentionné.

Comment s’y prendre en copropriété et logement individuel ?

 

Prenez en compte la quote-part des parties communes affectées à chaque lot de copropriété afin de bien répartir les charges. En ce qui concerne un appartement individuel, rien n’est imposé. Vous pouvez décider de faire la répartition en fonction du nombre de pièces mises à la disposition du locataire ou encore de la surface louée.

Dans le cas d’une maison individuelle, il n’y a pas de parties ni d’espace commun. De ce fait, les charges locatives d’un bien se limitent aux services dont profite votre locataire. Généralement, cela recouvre la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères qui figure sur la liste des charges récupérables sur le locataire.

En cas de frais non payés, vous disposez d’un délai de cinq ans pour contester. Il en est de même pour le locataire qui peut revendiquer un remboursement des différences s’il y en a. En dehors de ce délai, vous n’aurez plus aucune possibilité de faire recours.

Quelques exceptions

 

Notez qu’il existe une liste de charges que vous n’avez pas le droit de réclamer au locataire. Il s’avère donc important pour vous de connaître les frais engagés et dont vous ne pouvez être remboursé avant le bail. Cela vous permettra d’éviter bien des problèmes.

Ces dépenses sont en effet de plusieurs ordres et concernent généralement la maintenance ou l’installation de nouveaux dispositifs. Ainsi, les frais de réparation ou de rénovation du logement de même que les aménagements ne seront pas pris en compte par les charges locatives d’un bien.

À noter aussi que les frais de gestion administrative du bâtiment tel que l’assurance incendie ne doivent pas être considérés par l’estimation des frais. À cela s’ajoutent les dépenses liées à l’installation de nouveaux dispositifs de sécurité tels que les portes cuirassées, les dispositifs anti-incendie, les détecteurs de fumée, les alarmes, etc.

L’augmentation des frais

 

À la suite d’une régularisation à la hausse ou d’une augmentation tarifaire, vous avez la possibilité de majorer les provisions. Toutefois, n’oubliez pas de mettre à disposition du locataire les documents justificatifs de cette hausse.

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