Encadrement des loyers par la loi Alur : mythe ou réalité ?

Oct 11, 2018
Encadrement des loyers par la loi Alur : mythe ou réalité ?

L’État a promulgué l’encadrement des loyers par la loi Alur il y déjà quatre ans. Qu’est-il advenu de cette ambition de faciliter la vie du locataire ? En effet, les tensions accrues sur le marchélocatif ainsi que la dégradation des conditions liées à l’accès au logement constituent les causes principales de la mise en place de cette législation. Cependant, le constat fut autre, les réalités du marché ont eu raison de ses bonnes intentions. Le plafonnement en est devenu le cauchemar des bailleurs, des petites agences immobilières et même des locataires. Revenons ici sur les implications de cette loi, ainsi que la façon dont le dynamisme du marché l’a retournée contre ses maillons les plus faibles.

Encadrement des loyers par la loi Arlu : les attentes

 

Voté par l’Assemblée nationale et promulguée courant 2014, l’encadrement des loyers par la loi Alur institue de nouvelles mesures visant à plafonner les loyers dans les zones « tendues ». Malheureusement, l’application de cette réforme qui émeut en profondeur le droit de logement dans l’Hexagone n’a pas fait long feu. Revenons, ici, sur ce qui était les attentes.

Pour ce qui concerne le loyer

 

Publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, la loi Alur était venue préciser les modalités d’application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Elle prévoyait une exécution plus optimisée dans 28 grandes agglomérations. Cependant, elle fut en fin de compte circonscrite à Lille et à la Ville lumière.

Un observatoire des loyers institué fournit les données nécessaires à partir desquelles la préfecture prend, conformément à l’encadrement des loyers par la loi Alur, un arrêté fixant, par catégorie de logement et quartier, trois indicateurs primordiaux : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré (20 % au maximum) et un loyer médian de référence minoré (30 % au minimum).

Concernant le contrat et le préavis

 

Le montant du loyer hors charges fixé dans le bail ne devra donc pas dépasser le loyer médian de référence majoré. Par ailleurs, les loyers médian et médian majorés doivent apparaître dans le contrat de location.

Il permet aussi au locataire de revoir le montant de son loyer dès que, lors d’un renouvellement de contrat, ce dernier est supérieur au loyer médian de référence majoré. En effet, il doit introduire un recours en diminution du loyer.

Par ailleurs, pour encadrer les loyers, la loi Alur a instauré aussi de nouveaux cas donnant la possibilité au locataire de jouir d’une réduction du délai de préavis. Il peut ainsi, selon les conditions, le ramener à un mois. C’est le cas par exemple dans les villes en zone tendue, mais aussi des handicapés et de toutes personnes munies d’un certificat de santé.

En bref, le but vise bien à simplifier la vie au locataire. Et qu’est-il advenu de si nobles intentions ?

Des constats dans l’application à l’annulation !

 

L’article 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 régissait les relations entre bailleurs et locataires. Et son interprétation permettait la rédaction du contrat de location, mais aussi le partage des frais associés par le propriétaire et le locataire. Et les charges liées à l’état des lieux revenaient aux bailleurs. Il était ainsi jusqu’à l’avènement de l’idée de l’encadrement des loyers par la loi Alur.

Le plafonnement de la facturation immobilière

 

Avec cette législation, la facturation des prestations liées aux bailleurs n’a pas changé, mais celle des locataires, oui. Elle vient instituer, d’une part des plafonds de facturation des services devant être partagés par le locataire et le propriétaire, et d’autre part pour celle relevant uniquement du locataire.

Ce qui a d’abord attisé la colère des agences immobilières, mais a également engendré la grève du zèle en ce qui a trait à la transmission des informations utiles à l’institution des observatoires.

Mais l’augmentation des plafonds en réponse à ces remous n’a fait qu’aggraver la situation. Les petits agents immobiliers sont affaiblis face aux propriétaires récalcitrants, puisqu’ils n’ont pas de moyens de pression.

Aussi, les nouveaux plafonds, mis en place pour encadrer les loyers par la loi Alur, excèdent les frais réellement facturés dans certaines zones. Ce qui n’est pas pour faciliter la vie du locataire, car ils doivent payer pour demeurer prioritaires sur les listes de recherche d’appartement.

Le plafonnement de 15 euros calculé pour le bassin parisien, par exemple, ne réduit la facture par mètre carré que de moitié relativement à Paris, car on calcule 12,3 euros/m2à Aix-en-Provence et 10 euros/m2à Dijon. Et toutes les surfaces ne sont guère concernées.

Ainsi, les plafonds et le flou législatif augmentaient les risques inflationnistes. Ce qui, au lieu de préserver le marché, n’a fait qu’accroître les tensions et la difficulté d’accès au logement. L’encadrement des loyers par la loi Alur semble de cette façon faillir à sa mission.

L’annulation à Lille et à Paris par la Justice !

 

Aucune solution n’a émergé face aux conséquences du plafonnement. C’est dans cette foulée que les annulations des arrêtés préfectoraux sont tombées. Tout a commencé à Lille, le 17 octobre 2017, où le tribunal administratif a annulé l’arrêté d’application de la loi Alur. En effet, il a jugé inadéquate l’application essentielle du dispositif de plafonnement des loyers à la seule commune de Lille.

La notion de « zone tendue »appliquée uniquement àla commune de Lille et non àtoutes les 59 municipalités de la collectivitélilloise constituait la raison principale évoquée.

L’encadrement des loyers par la loi Alur s’achèvera par l’annulation, le 28 novembre 2017, des trois arrêtés électoraux qui établissent le plafonnement sur le territoire parisien.

Tout compte fait, l’application partielle de ce dispositif de plafonnement n’a guère été reluisante. Il faudra donc espérer que les réformes à venir (la loi Elan) soient meilleures que ce qui pourrait dorénavant constituer un mythe locatif !

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