Démarches à réaliser quand une location souffre de trouble de jouissance

May 7, 2019
Quelles sont les démarches à réaliser quand une location souffre de trouble de jouissance ?

Les troubles de jouissance sont assez fréquents en location. Malheureusement, elles aboutissent le plus souvent à la fin du bail. Pourtant, il existe des démarches simples à accomplir pour ne pas atteindre la porte de non-retour. Que vous soyez un propriétaire ou un locataire, vous devriez les connaître. Vite, découvrez-les dans cet article.

Trouble de jouissance, c’est quoi ?

 

Inutile d’être un expert linguistique pour définir cet ensemble de mots. En fait, l’expression se comprend d’elle-même. Trouble fait référence à des anomalies ; et jouissance à un plaisir immense et intensif. De fait, on peut littéralement considérer que le trouble de jouissance désigne les problèmes qui empêchent le locataire de jouir de la location de son logement.

Cette compréhension se rapproche de celle que propose la loi. Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1719 du Code civil, il se comprend qu’un propriétaire doit « faire jouir paisiblement le preneur de son logement pendant la durée du bail ». Autrement dit, il veille à ce que rien ne le perturbe. D’ailleurs, il faut une « garantie (…) pour tous les vices et défauts. » (Article 1721)

Trouble de la faute du propriétaire

 

Le bailleur a la responsabilité de mettre à disposition de son hôte un logement décent. Par conséquent, lorsque la maison présente un quelconque défaut, cela constitue un trouble de jouissance. Exemple : présence d’humidité dans une pièce empêchant son usage. Il s’occupe aussi de l’entretien du logement. Un accès impossible à l’ascenseur engage sa responsabilité.

D’autres cas sont encore reconnus par la loi comme troubles :

  • entrée du propriétaire dans les pièces sans l’accord des occupants ;
  • refus d’installation d’une boîte aux lettres ;
  • dommages causés au bien sous ordre du bailleur sans fondement, etc.

Cependant, pour des situations de force majeure ou la négligence du locataire, la responsabilité du propriétaire ne peut être engagée. Mais lorsque c’est le cas, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts à condition de suivre une démarche bien définie.

Savoir ce qu’est un logement décent

 

Oui, c’est vrai qu’un bailleur doit fournir un logement décent. C’est d’ailleurs une obligation légale. Mais c’est quoi cette location (à ne pas confondre avec la forme nue), et comment savoir que le propriétaire ne s’y conforme pas ? C’est simple. Il suffit de se référer aux conditions de ces maisons ; conditions prévues et clairement définies par les textes légaux.

Est qualifié de décent, un logement qui :

  • comporte un minimum d’espace habitable ;
  • ne présente aucun risque d’insécurité sanitaire ou physique ;
  • répond au minimum en matière de performances énergétiques ;
  • se compose d’équipements nécessaires pour une bonne habitation.

Si votre habitation ne répond à pas à toutes ces caractéristiques, vous avez un trouble de jouissance. Que faire ? Envoyez une lettre à votre propriétaire.

Envoi d’une lettre avec accusée de réception

 

La négociation. C’est la première étape. Inutile de se presser en justice, quoique cette possibilité vous soit offerte. Envoyez une lettre en recommandé avec accusé de réception à votre bailleur. Cette technique dite pacifique permet généralement de trouver un terrain d’entente, ou du moins de résoudre le problème à l’amiable. Mais elle n’est pas infaillible.

Même si la lettre expose clairement le trouble de jouissance, certains propriétaires n’en tiennent pas compte. En principe, vous devriez recevoir une réponse. Si, dans un délai de deux mois après l’envoi, vous ne recevez aucune suite ou qu’elle est négative, vous pouvez continuer la procédure. Saisissez la Commission départementale de conciliation.

Le recours en justice

 

L’institution ci-dessus mentionnée a une mission précise. Son objectif est de trouver un compromis pour les deux parties, une solution qui leur convienne. Mais elle aussi peut échouer, d’autant plus que l’issue de secours ne s’impose à aucune des parties. Donc, vous êtes libre de vous y opposer, tout comme votre propriétaire aussi peut le faire.

Le seul recours qui demeure, c’est l’intervention d’un juge matériellement et territorialement compétent. Après une écoute minutieuse des prétentions des parties, il prononce un verdict. Celui-ci peut être favorable à votre bailleur, ou l’être pour vous. Le cas échéant, vous entrerez en possession de frais de dommages et intérêts, en plus des travaux à charge du propriétaire.

Cas de suspension de paiement

 

Indépendamment d’une décision de justice, certains locataires, en raison d’un trouble de jouissance, décident de suspendre le paiement de loyers. Ne commettez jamais cette erreur ! Elle pourrait entraîner à des poursuites judiciaires à l’initiative du propriétaire. Cela dit, certaines situations autorisent légalement le locataire à suspendre son paiement.

Il s’agit des exceptions. Elles transparaissent dans deux arrêts de la Cour de cassation. La première date du 26 novembre 1990 et porte sur l’impossibilité de s’installer sur les lieux. La seconde, elle autre, remonte au 1er mars 1995. Elle est relative au refus du propriétaire d’engager les travaux pour améliorer la situation. Ces circonstances sont les seules valables.

En somme, deux voies s’offrent pour résoudre un trouble de location. La voie pacifique : envoi de courrier et saisine de la Commission départementale de conciliation et le recours en justice.

 

© ONA_PLANAS

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