Les choses à savoir sur le contrat de bail ! Astuces & Conseils !

Oct 11, 2018
Les choses à savoir sur le contrat de bail !

La location d’un appartement suit une démarche précise : la visite d’appartement, la réalisation de l’état des lieux et, enfin, la signature du contrat de bail. En tant que bailleur ou locataire, sachez que certaines informations s’érigent en priorité et doivent donc être vérifiées avant la finalisation de cette dernière étape, la porte du non-retour. Il en est de même aussi pour certaines dispositions. Leur vérification permet de parer aux éventuels litiges, notamment dans le contexte législatif actuel.

Ce faisant, le bail satisfait au mieux aussi bien le locataire que le bailleur. Mais que devez-vous savoir sur votre contrat de location ? Pinql en révèle la substance dans cet article.

Le contenu et la forme du contrat de bail

 

Avant la signature d’un contrat de location, vous devez vous assurer, locataire comme bailleur, de son contenu et de sa forme. En effet, le contrat de bail comporte des mentions obligatoires, sans lesquelles il serait nul et non avenu. Il s’agit de l’identité des parties, de la surface habitable, de la description du logement, de même que les conditions financières.

Vous devez veiller aussi aux clauses interdites : le prélèvement automatique, les pénalités par rapport au retard sur paiement de loyer, l’interdiction d’hébergement d’étranger, les frais d’envoi ou de délivrance de quittance… En bref, le contrat doit respecter scrupuleusement le bail type.

 

 

La durée du contrat de location

 

La durée, ici, dépend du type de location (logement meublé ou nu), mais aussi du bailleur et du locataire.

En ce qui a trait au logement meublé, le contrat de bail se conclut pour une durée minimale d’un an. Il est aussi tacitement reconductible dans les mêmes conditions pour une autre année, et ce, en absence de dispositions contraires. Les étudiants ne bénéficient cependant que de 9 mois sans reconduction au terme du bail.

Concernant la location de logement nu, la durée s’élève à trois ans avec une personne physique et à six ans avec une société ou une association, par exemple. La reconduction suit la même logique.

Parfois, elle peut descendre en dessous des trois ans, à la limite minimale d’un an, dans le cas d’une reprise du bien par le bailleur pour des raisons professionnelles ou personnelles, laquelle devra être précisée dans le contrat de bail.

Les conditions de fixation du loyer

 

Le montant du loyer est fixé, en principe, entre le locataire et le bailleur. Mais dans les zones « tendues »oùla demande prime sur l’offre, la loi Alur met en place des mécanismes complémentaires d’encadrement du loyer.

La liste des communes concernées par de telles dispositions est indiquée par décret. Chaque année, un montant maximal d’évolution des loyers est ainsi fixé dans le cadre de la relocation d’un logement.

Une augmentation du loyer peut toutefois intervenir en cas de mise en conformité par rénovation du bien ou en cas de sous-évaluation manifeste du logement. Le bailleur doit alors introduire un recours pour réévaluer le loyer mentionné dans le contrat de bail.

De la même façon, et dans les zones dotées d’un observatoire local agréé par l’État, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en mètre carré de surface habitable, sont fixés chaque année.

Droits et devoirs du bailleur

 

Dans la notice d’information à annexer au contrat figurent les obligations générales du propriétaire. Et la signature du contrat de location l’oblige à délivrer un appartement décent au locataire. Autrement, un logement ne présentant aucun risque manifeste à la sécurité, la santé et conforme à l’usage d’habitation en France.

De même, il se doit, conformément au contrat de bail, de livrer un bien en bon état d’usage et de réparation, et bien évidemment équipé d’appareils en bon état de fonctionnement.

C’est pourquoi, en tant que bailleur, vous devez entretenir les locaux destinés à la location et réparer les équipements défectueux. Le cas contraire, le locataire pourra exécuter des travaux dont les frais sont imputables au montant du loyer.

Enfin, le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements ne visant pas la transformation du logement. La pose de papier peint ou de peintures, par exemple. De plus, il doit permettre au locataire de jouir pleinement du bien qui, dès la signature du contrat de location, devient son domicile.

Droits et devoirs du locataire

 

Dès la signature du contrat de bail, le locataire se trouve dans l’obligation de payer son loyer et les charges associées à la date prévue. Et aucune cessation n’est permise sans l’accord d’un juge, quels que soient les comportements du bailleur.

En ce qui concerne l’utilisation de l’appartement, il doit respecter son voisinage, le règlement intérieur de l’immeuble, de même que la destination prévue par le contrat (usage commercial ou d’habitation). Il ne doit pas non plus sous-louer le logement sans l’aval du propriétaire.

Pour ce qui a trait aux travaux, ils ne doivent pas toucher la structure de logement, excepté avec ceux engagés avec l’accord du bailleur. Le locataire peut donc changer la moquette, le papier peint, la peinture, par exemple. De même, aucune opposition n’est possible face à l’exécution des travaux décidés par le propriétaire. Toutefois, il pourra bénéficier d’une réduction du loyer mentionné dans le contrat de bail dès que les travaux durent plus de 21 jours et affectent aussi l’usage de l’appartement.

Au final, locataire et bailleur doivent retenir que la signature d’un contrat de location est associée à des exigences dont le respect élimine les risques de litiges.

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