Comment changer son contrat de gestion immobilière ?

Feb 7, 2019
Comment changer de gestionnaire immobilier ?

Pour un bailleur, confier sa gestion locative à un professionnel est une solution qui présente des avantages. Mais elle n’est pas ultime. D’ailleurs, il arrive qu’un terme soit mis à une telle collaboration avant l’échéance. C’est le cas par exemple en cas de manquement du gestionnaire immobilier. Il devient alors indispensable de le changer. Comment ?

À quoi sert le contrat de gestion locative ?

 

Le contrat de gestion de location, ou mandat, est un document écrit en vertu duquel le bailleur délègue ses responsabilités à un représentant. Il peut s’agir d’un administrateur de bien, personne physique ou morale, ou d’une agence immobilière. La gestion locative ainsi confiée au mandataire lui permet de devenir l’intermédiaire entre le bailleur et son locataire.

Légalement, pour être valable, le mandat doit indiquer sa période de validité. Elle est généralement d’un an, et est reconduite par voie tacite. Mais le bailleur peut décider de reprendre la gestion de son bien en cas de vente, de départ du locataire, d’expiration du contrat ou de non-satisfaction de la gestion du professionnel.

Les responsabilités du mandataire

 

Pour assurer la gestion du bien immobilier de son mandant, le mandataire a plein pouvoir. Il s’occupe donc de la recherche du locataire, de la réalisation des états des lieux en gestion locative et la rédaction du contrat de bail. En outre, une fois le bien loué, et en fonction des clauses du mandant, il :

  • perçoit les loyers ;
  • s’acquitte des charges : en tant que gestionnaire immobilier, il s’occupe de la déclaration au fisc des revenus locatifs ;
  • assure la révision du contrat de bail ;
  • envoie les quittances de loyer ;
  • se charge des travaux d’entretien ou de réparation du bien mis en cause, etc.

Mais il peut arriver que le mandant décide de changer de mandataire.

Les raisons du changement de gestionnaire

 

Plusieurs motifs peuvent justifier le changement de gestionnaire en gestion locative. Mauvaise qualité des services, absence ou manque de suivi du paiement des loyers, honoraires et coûts supplémentaires trop importants, non-réalisation des états des lieux, mauvaise qualité d’écoute des besoins du bailleur et de son locataire, etc.

Pour l’une ou l’autre de ces raisons, vous pouvez rompre votre contrat avec le mandataire. On parle de la résiliation du mandat.

La résiliation du point de vue juridique

 

Résilier un contrat de gestion de bien immobilier est un acte courant. Quoique libre, il est clairement réglementé par la loi, notamment par l’article L. 136-1 du code de la consommation tiré de la loi Châtel.

D’après cet article, en gestion locative, par écrit, le mandataire doit informer son mandant, dans un délai d’un et 3 mois avant la fin du contrat de l’échéance de celui-ci. En cas de manquement du gestionnaire immobilier, vous pouvez résilier le contrat.

Mais la résiliation implique l’envoi d’un préavis au mandataire dans un certain délai (1 à 3 mois avant l’échéance du contrat), la rédaction d’une lettre de résiliation avec accusé de réception, le paiement des frais de dédommagement, etc. Tout dépend des clauses du mandat.

Informer son locataire

 

La plupart des bailleurs se demandent s’il faut reprendre le contrat de bail avec le locataire lorsqu’en gestion locative, on change son mandataire. Notez qu’il n’en n’est point besoin. Le contrat de gestion ne lie que vous et le gestionnaire. Il ne saurait donc avoir de répercussions sur le contrat de bail.

Néanmoins, vous devrez informer vos locataires du changement survenu pour qu’il paie les loyers auprès du nouveau gestionnaire ou de vous-même. Ce dernier cas est envisagé si vous avez opté pour une gestion directe. Rassurez-vous, elle n’est pas impossible à faire. Au contraire, elle vous offre des avantages considérables.

Réaliser des économies

 

En gestion locative déléguée, vous êtes tenu de payer les honoraires du gestionnaire. Selon le professionnel, ils peuvent atteindre la barre des 6, voire 8 % du loyer. En outre, vous devez supporter des frais supplémentaires. Par exemple, pour la rédaction du contrat de bail par le gestionnaire immobilier, vous pourriez avoir besoin de 200 €. Quelle somme !

A contrario, en gestion directe, vous rédigez le contrat par vous-même. Donc, vous ne payez rien à personne. C’est pareil pour la réalisation des états des lieux. Et, en amont, pour la recherche de locataire, vous le faites sans engager un professionnel en gestion locative. Vous ne paierez donc pas de frais. En somme, vous faites des économies et vous apprenez…

Développer des relations de confiance avec le locataire

 

En gestion directe, vous êtes l’interlocuteur du locataire. Il communique avec vous, et vous expose les problèmes du logement, ses conflits avec les voisins, etc. Cette relation vous permet de développer un climat de confiance avec lui.

Par la même, vous vous chargez de l’encaissement des loyers, vous vous assurez du sérieux de vos locataires, envoyez les quittances de loyer, veillez à l’entretien de votre bien, etc. Que de tâches !

On l’admet, la gestion locative directe peut sembler difficile de prime abord. Mais vous n’avez rien à craindre. Même sans être accompagné d’un gestionnaire, vous disposerez d’outils simples, gratuits et efficaces pour vous épauler.

Réussir sa gestion de location, comment ?

 

L’évolution de la technologie a permis d’atteindre une nouvelle ère dans l’immobilier. Plus besoin de gestionnaire immobilier physique ! Vous les avez sur votre smartphone !

De nombreuses applications proposent par exemple de vous aider à trouver un locataire sérieux en seulement 5 minutes. D’autres interviennent dans l’organisation de la visite des lieux, au suivi de la location, à l’envoi automatique des quittances, etc. Tout pour simplifier votre gestion locative directe. L’application mobile Pinql fait tout cela et bien plus. Adoptez-la.

En somme, si pour une raison ou une autre, vous envisagez de changer de gestionnaire immobilier, n’hésitez plus ! La solution est toute trouvée : la gestion directe. Alors, qu’attendez-vous ?

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